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            • 呼家楼禧瑞都空调分户计费案例
            • 2016-03-04
                 空调进行分户计量后的受益者是谁?是投资方?是业主?是物业公司?还是社会?我们来听听北京呼家楼首创禧瑞都的物业管理方香港仲量联行北京仲量联行物业管理服务有限公司李经理5年来的感受。
                项目情况
                该项目位于位于北京市朝阳区东三环北路北侧。总面134900m2 ,共计有4座公寓塔楼,其中4#楼1-3层含有商业裙房。采用中央空调系统夏季供冷,末端为风机盘管系统,总负荷9864KW,冷负荷指标:73W/m2 。公寓设计有1台600冷吨和2台1000冷吨离心机。 项目初期甲方考虑到日后管理和节能的需要,经过市场的调研,最终选择了“春泉节能”研发生产的中央空调计费系统。本项目为高端涉外公寓项目,甲方最终确定由香港仲量联行北京仲量联行物业管理服务有限公司作为物业管理方。  
                空调计量系统使用情况
                本项目自2010年完工交付使用,2010年由于是在7、8月份交房,当年空调系统只作数据采集统计,未按实际收费。2011年夏季开始至今一直严格按照空调计费系统的数据收费。通过4年的实际使用,系统整体运行稳定。
            物业管理方的感受
            我们仲量联行在北京管理的项目也不少,有一些项目最初也设计安装有冷热量表方式的计费系统,但在实际运行1-2年全部报废,或因计量数据不准确而被迫作废回到按照面积收费的老路。
            在接管首创禧瑞都这个项目时,当初也想该系统一定也用不了多长时间,必须最终按面积收费。当时春泉节能说他们的产品是电子产品,不会出现这种情况,第一个项目已使用快9年了至今系统运行稳定。那时我们也是半信半疑,就提出要求厂家延长服务期,这样我们就多了一份保障。但经过近5年的实际运行,该计量系统不仅运行良好,且从未出现物业方最担心的数据丢失或异常的现象,使业主和物业的各自利益得到很好的维护,现在该收费方式已深深印入业主观念:空调消费要和水电消费一样,按照实际消耗量收费,多用多付,节约少付。5年来,作为物业管理方,由最初的质疑、放心使用到现在得心应手的管理,方便快捷,心服口服。
            在北京,以中央空调作为冷源的住宅项目并不多,其中最大的障碍就是如何收费问题?如果按照面积收费,业主往往觉得反正我已经缴费了,怎么用就是我的事,就会出现严重浪费行为,而物业又无权去干涉。如此一来就会进入恶性循环的怪圈,浪费严重使物业不堪承受成本费用,年年要提高空调单价,而提高单价后又引起业主心理反弹,会出现更严重的浪费行为,如此下去最终结果是物业收费不足以支撑空调系统的正常运行而被迫?;?。而业主总是认为物业所定单价太高,最终矛盾会被放大。北京崇文门本润家园项目就是此种情况,最终因为空调收费问题使业主和物业矛盾激化,业主委员会一连更换了2个物业还是无法解决问题,以致影响到业主的正常生活,出现双输局面。
            通过5年的使用,发现中央空调分户计费有一下几点好处:                      
                一、节能
                分户计费后最明显的好处莫过于节能了。记得2011年初3#楼一位外籍小伙租住一套3室的房子,由于刚刚租住,不了解情况,所以一个月下来空调使用费用高达3千多元,这小外籍小伙不干了,通过业主找到物业,要求核查一下空调计费账单是否有问题。经厂家与物业工程师和业主一起,通过电脑专用软件对该户每天使用情况进行核查,发现租客每天不管是否在家,9台空调基本全部运行,即使外出也只关闭部分空调。最初业主并不相信,最后三方一起与外籍租客了解情况,还好租客承认了这个事实,他一直都是这么用的。当我们用水电收费的原理向他解释空调收费的具体办法,告诉他多用是要多付钱的,浪费一样是付费的,他立刻明白的怎么回事,并承诺马上补交上费用,并表示今后再也不会像以前那样浪费了。果然在日后的时间内,该户空调月使用费用大幅减少。
             经过近5年的数据统计分析,实际单位面积负荷只是当初设计值的1/3-1/2,公寓3台主机在最热的7-8月间只需要开启一台600冷吨的就可以,从来未出现两台机组同时运行的情况,与设计之初所设想的2用一备想法出现巨大差距。这一点也是设计院和甲方所没有预想到的,正如设计师事后所说,如果是这种节能效果,空调系统的初期投资可以大大减少。
            二、提高物业的综合管理效果
            本项目所设计安装的中央空调分户计费系统,具有智能化功能,可以实现预付费、欠费自动禁用、远程监控空调末端运行数据、时时抄报水温等功能。预付费和欠费禁用是物业管理方最喜欢的管理模式,它减少了许多不必要的麻烦。
                另一方面,由于采用分户计量的方式,浪费行为很少出现。同时由于这个系统还具有时时采集末端冷量数据的功能,我们将这些数据进行了再利用,让它为空调机房主机时时冷量输出提供数据支持,使我们的空调系统从主机到冷冻冷却水泵流量控制全部以末端的实际需求为依据,这样使系统的综合能效大大降低,提高了综合管理效能。
                通过这个项目几年来的运行,我们深深感到现在北京建筑节能仍然具有巨大潜力。作为项目管理方,我们更希望在技术节能的基础上实现行为节能。就像现在用水、电一样,让每个消费者按需使用,这是我们所追求的目标,每个人都做到了,北京的蓝天就会更蓝。
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